日本人 または在日同胞が旧出入国管理法や旧在外同胞の出入国と法的地位に関する法律により、大韓民国で外国人登録や在留地変更申告または国内居所申告や居所移転申告をした場合、住宅賃貸借保護法第３条第１項で住宅賃貸借の対抗力取得要件として規定している住民登録と同一な法的効果が認定されるのかの可否について、最近、大法院判例の重要な変化に関してお知らせします。

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​住宅賃貸借の対抗要件とは、第３者に賃貸借関係を主張することができる権利です。

賃借住宅が譲渡されたり競売処分されても、賃借人が新しい家主に既存の賃貸借を主張でき保護を受けられる力を以って、この対抗力を基盤にして最優先弁済を主張できます。不動産の売買や競売など、新しい買受人及び入札者などは、借主がいないかが分からないので、第３者が分かるように賃貸借の存在有無を公示するようになっています。

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​従前の判例によれば、在外国民が国内で賃借し居住する住宅に「在外同胞の出入国と法的地位に関する法律」で定める居所移転申告をすることで、住宅賃貸借保護法第３条第１項の対抗力を取得したのかの問題となった事項で、「在外同胞の出入国と法的地位に関する法律」第９条が在外国民の居所移転申告を住宅賃貸借保護法第３条第１項で定めた住民登録に代わるようにする規定だと解釈するのが難しいという事例がありました。

しかし、最近の大法院判例は、賃借人である外国人が外国人登録と在留地変更申告をした場合に明確に対抗力と優先弁済力を認定しました。

判決要旨は、次のとおりです。 

​外国人または外国国籍同胞が旧出入国管理法や旧在外同胞の出入国と法的地位に関する法律に則ってした、外国人登録や在留地変更申告または国内居所申告や居所移転申告に対しては、住宅賃貸借保護法第３条第１項で住宅賃貸借の対抗力取得要件として規定している住民登録と同一の法的効果が認定されます。これは、外国人登録や国内居所申告などが住民登録と比較して公示機能が微弱だとして異なって見ることができない。

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 　住宅賃貸借保護法第３条第１項による対抗力取得の要件である住民登録は、賃借人本人だけでなく配偶者や子などの家族の住民登録も含まれていて、このような法理は旧在外同胞の出入国と法的地位に関する法律による在外国民が賃借人である場合にも同じく適用される。２０１５年１月２２日施行された改正住民登録法に則り在外国民も住民登録をできるようになる前までは、在外国民は住民登録ができず、また、外国人ではないので旧出入国管理法などによる外国人登録などもできず、住宅賃貸借法による対抗力を取得する方法がなかった点を勘案すると、在外国民が賃貸借契約を締結して同居家族である外国人または外国国籍同胞が外国人登録や国内居所申告などをした場合と在外国民の同居家族である外国人または外国国籍同胞が自ら賃貸借契約を締結して外国人登録や国内居所申告などをした場合とで、法的な保護の差異をおく理由がないためである。

일본인 또는 일본국적 재일교포가 구 출입국관리법이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 대한민국에서 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부에 대해 최근 대법원의 판례의 중요 변화에 대하여 알려드리겠습니다.

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주택임대차 대항력이란 제3자에게 임대차 관계를 주장 할 수 있는 권리입니다. 임차 주택이 양도되거나 경매처분이 되어도 임차인이 새로운 집주인에게 기존의 임대차를 주장할 수 있고 보호받을 수 있는 힘으로써 이 대항력을 기반으로 하여 최우선변제를 주장 할 수 있습니다. 부동산의 매매나 경매등에서 새로운 매수자 및 입찰자등은 세입자가 없는지 있는지를 알수가 없기에 제3자가 알 수 있도록 임대차 존재여부를 공시하도록 되어 있습니다.

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종전 판례(대법원 2013. 9. 16 자 2012마 825결정)에 의하면 재외국민이 국내에서 임차하여 거주하는 주택에 ‘재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한법률’에서 정한 거소이전신고를 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득하였는지 문제가 되는 사항에서 ‘재외동포의 출입국과 지위에 관한 법률’ 제9조가 재외국민의 거조이전신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기 어렵다는 사례가 있었습니다.

그러나 최근 대법원판례(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다 218030 판결)은 임차인인 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 경우에 명확하게 대항력과 우선변제력을 인정하였습니다.

판결 요지는 다음과 같습니다. ​

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​외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것)이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것) 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다.

만약 거주하고 있는 아파트나 주택의 주택임대차 대항력에 대한 문의가 있으시면 중앙법률사무소로 연락주세요. 여러분의 권리 보전을  위해 최선을 다하겠습니다.

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