Q) 日本人 Sさんは、最近ソウル市ウンピョン区にある、新しいマンションに入居なさったといいます。ところで、新しいマンションの壁に日々があって、窓の外部から風が吹いてきて、トイレの壁に結露が発生しカビが生えたといいます。このような場合、Sさんはどのような措置ができ、いつまで瑕疵補修を請求できるでしょうか。

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​入居者と建設会社間の瑕疵補修紛争は、毎年増加の一途です。国土交通部は、このような問題を解決するため、瑕疵審査・紛争調停委員会を設置し運営しています。主要な苦情は、ボイラー故障、タイルの浮き上がり、漏水発生、床の亀裂など、様々な事項があります。

国土交通部の瑕疵審査委員会は、当事者が建築物の耐力構造部別または各種の施設物別に発生する瑕疵の存否または正否に関する疑問や争いがある事件に対し瑕疵審査・紛争調停委員会で瑕疵の有無を判定しています。

もし瑕疵と判定されたら、事業主は判定書により瑕疵補修をせねばならず、補修をしない場合１，０００万以下の過怠料が賦課されます。過怠料は、管轄自治体長または国土交通部長官が賦課し、瑕疵補修完了後に瑕疵管理情報システムに登録しなければなりません。

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​もし瑕疵判定後、その瑕疵の補修方法及び補修範囲について紛争が発生した場合、紛争調停申請が可能です。

Sさんのような個人入居者は（登記簿上所有者）、マンションの専有部分だけ申請が可能で、入居者代表会議、管理主体または管理団は公用部分だけ申請可能です。マンション専有部分とは、下の表となります。

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​専有部分は、入居者に引き渡された日から、公用部分はマンションの使用監査日（臨時使用承認日）または使用承認日から定められた瑕疵担保責任期間に工事の誤りによる亀裂・沈下・破損等の瑕疵が発生した場合には、入居者・入居者代表会議・管理主体・管理団は事業主に瑕疵補修を請求することができます。

この場合、瑕疵担保責任期間は、施設工事別、耐力構造別にことなり、タイル公示の場合には瑕疵担保責任期間が２年です。

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◇ 　瑕疵担保の責任期間

☞防水工事、仕上げ工事のような施設工事の瑕疵は工事上の誤りによる亀裂・垂れ下がり・反り・浮き上がり・沈下・破損・崩壊・漏水・露出・脱落、作動または機能不良、付着・接地または結線不良、高射及び立像不良等が発生し建築物または施設物の安全性・機能上または美観上の支障を招来する程度の欠陥が発生した場合をいい、瑕疵担保責任期間は５年以内です。（施設工事類型別に期間がことなる）

☞耐力構造別瑕疵は、共同住宅構造体の一部または全部が崩壊された場合または共同住宅の構造安全性上の危険を招来したり、その危険を招来する憂慮がある程度の亀裂・沈下等の欠陥が発生した場合をいい、瑕疵担保責任期間は１０年です。

共同住宅管理法改正を通じ共同住宅と関連した全ての瑕疵についての損害賠償請求が可能です。マンションの建築過程中、過失により建築物に瑕疵が発生した場合アパート瑕疵補修をやらなければならず共同住宅は補修責任が事業主にあります。

共同住宅に関連し財産上の被害を被ったら、明確な解決策を提示できる中央法律事務所に相談して紛争を一日でも早く解消しましょう。

 Q) 일본인 S상은 최근 서울시 은평구에 있는 새 아파트에 입주를 하셨다고 합니다. 그런데 새 아파트 벽에 금이 가 있고 창문의 외부 바람이 실내로 유입되며, 화장실 벽면에 결로가 발생하여 곰팡이가 발생하였다고 합니다. 이런 경우 S상은 어떤 조치를 할 수 있으며, 언제까지 하자보수를 청구할 수 있을까요?

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입주민과 건설사간의 하자 보수 분쟁은 매년 늘어나고 있습니다. 국토교통부는 이러한 문제를 해결하기 위해 하자심사·분쟁조정위원회(http://www.adc.go.kr/)를 설치하여 운영하고 있습니다. 주요 민원은 보일러고장, 타일 들뜸, 누수발생, 바닥 균열 등 여러 가지 사항이 있습니다.

국토교통부 하자 심사위원회는 당사자가 건축물의 내력구조부별 또는 각종 시설물별로 발생하는 하자의 존부 또는 정부에 관한 의문이나 다툼이 있는 사건에 대하여 하자심사·분쟁조정위원회에서 하자 여부를 판정하고 있습니다.

만약 하자로 판정이 된다면, 사업주체는 판정서에 따라 하자보수를 하여야 하며, 보수를 하지 않는 경우 1,000만원이하 과태료 부과받게 됩니다. 과태료는 관할 지자체장 또는 국토교통부 장관이 부과하게 되며, 하자보수 완료 후 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다.

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만약 하자판정 후 그 하자의 보수방법 및 보수범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우 분쟁조정 신청가능합니다.

S상과 같은 개인 입주자는(등기부상 소유자) 아파트 전유부분만 신청가능하며, 입주자대표회의, 관리주체 또는 관리단은 공용부분만 신청가능합니다. 아파트 전유부분이란 아래의 표와 같습니다.

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전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 아파트의 사용검사일(임시 사용승인일) 또는 사용승인일부터 정해진 하자담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 하자가 발생한 경우에는 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단은 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있습니다.

이 경우 하자담보책임기간은 시설공사별, 내력구조별로 다르며, 타일공사의 경우에는 하자담보 책임기간이 2년입니다.

◇ 하자담보 책임기간

☞ 방수공사, 마감공사와 같은 시설공사의 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말하고, 하자담보책임기간은 5년 이내입니다(시설공사 유형별로 기간이 다름).

☞ 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말하고, 하자담보책임기간은 10년입니다.

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​공동주택관리법 개정을 통해 공동주택과 관련된 모든 하자에 대한 손해배상청구가 가능합니다. 아파트 건축과정 중 과실을 하여 건축물의 하자가 발생한 경우 아파트 하자 보수를 해주어야 하며 공동주택은 보수 책임이 사업주체에 있습니다.

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​공동주택과 관련하여 재산상 피해를 입으셨다면 명확한 해결책을 제시할 수 있는 중앙법률사무소와 상담을 하여 분쟁을 하루 빨리 해소하시기 바랍니다.

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