Q) 韓国人妻が結婚し、二村洞で暮らしている日本人から問い合わせが来ました。江原道にある土地を購入しようとするのだが、不動産取引（売買契約）時、注意事項について問い合わせをいただきました。 

A) 韓国で不動産取引（売買契約）時の注意事項は以下の通りです。

​１つ目、対象物件地が土地取引許可地域なのか、取引申告地域なのかを確認しなければなりません。

　もし、許可地域であれば、契約前に管轄区庁または市郡庁に許可申請をせねばならず、処理期間は約１５日かかります。必ず、許可証の交付を受けてから売買契約を作成します。取引申告地域であれば、契約後６０日以内に実取引申告をすればよいです。処理期間は、３時間以内で早いです。また、不動産取引は実取引価格を申告するようになっており、管轄区庁または市郡庁の土地情報課に申告すればよいです。

​  ２つ目、取引契約書作成前に以下の事項を必ず確認してください。　　

• ​　管轄所在地登記所に行って、以下の事項を確認します。
  　　
  　　ー　登記簿謄本を閲覧して不動産所有者一致を確認
  　　—　担保物権確認（仮登記、仮処分、仮差押え、根抵当、住宅賃借権登記命令などの権利制限確認）
  
  
• 　管轄区庁または市郡庁の土地情報課に行って、以下の事項を確認します。
  
  　　—　土地利用計画確認願、建築物台帳、土地台帳確認
  
  
• 　購入者の場合、管轄区庁または市郡庁の税務課に行って、取得税と登録税を確認します。
• 　本人及び契約相手方を確認します。
  
  　  —　本人が出向く場合は、住民登録証対照確認をして住民登録番号を確認します。
    　—　代理人が出向く場合は、住民登録証、委任状、印鑑証明書を確認します。
    　—　未成年者の場合は、法定代理人の同意書を確認します。

３つ目、契約書の内容中、以下の事項を必ず確認してください。
 

• 契約当事者の人的事項
• 売買代金及び支払い方法
• 売買不動産の引渡し方法
• 契約違反時の賠償問題
• 契約の年月日　など​

４つ目、契約締結時、以下の事項を必ず確認してください。

• 契約当事者の身分証、代理人の場合は身分証、委任状を必ず確認します。　
• ​契約内容中、目的物の表示（登記簿謄本、土地台帳など）が正確なのかを必ず確認します。登記簿謄本に仮登記、根抵当、抵当権、差押えなどがある場合、売渡人とこれらの事項に対する今後の処理方法を約定しなければなりません。
• 売買契約締結以後、残金支払い日以前に追加抵当権が設定されたり二重契約などの問題に備えて約定を注意します。

５つ目、残金支払い時、以下の事項を注意してください。

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• 　中途金及び残金支払い時にも必ず登記簿謄本を一度、確認します。（とても重要です）
• 　抵当権、賃借権、チョンセ権などを引受時、該当金額を金融機関の残高証明を受け確認します。
• 　各種税金および水道、電気、ガスなどの公課金についての書類を確認します。
• 　仲介対象物件を確認して、説明書及び業務保証保険写しの交付を受けて仲介手数料を支払い領収証の交付を受けます。

もし対話が上手くできない韓国で、巨額の不動産取引が非常に難しく感じたら、中央法律事務所にお問い合わせしてください。最近、韓国では企画不動産詐欺事件がしばしば起きていて、それに対する相談問い合わせもあります。どうか成功的な不動産取引となるようにお祈りいたします。

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​Q) 한국인 아내와 결혼하여  이촌동에서 살고 계신 일본인에게서 문의가 왔습니다. 강원도에 있는 토지를 매수하려고 하는데 부동산 거래(매매계약)시 유의사항에 대해 문의주셨습니다.

A) 한국에서 부동산 거래(매매계약)시 유의사항은 아래와 같습니다.

    첫째, 대상 물건지가 토지거래 허가지역인지, 거래신고지역인지를 확인해야 합니다. 

 만약 허가지역이라면 계약전 관할 구청 또는 시군청에 허가신청을 해야 하며 처리기간은 약 15일이 소요됩니다. 반드시 허가증을 교부 받고 매매계약서를 작성합니다. 거래 신고지역이라면 계약후 60일이내 실거래 신고를 하시면 됩니다. 처리기간은 3시간 이내로 빠릅니다. 또한 부동산 거래는 실거래가를 신고하게 되어 있으며 관할 구청 또는 시군구청 토지정보과에 신고하시면 됩니다.

　 둘째, 거래계약서 작성전에 아래의 사항을 반드시 확인하여 주세요.

•  관할 소재지 등기소에 가서 아래의 사항을 확인합니다.

            -  등기부등본을 열람하여 부동산 소유자 일치여부를 확인

            -  담보물권 확인(가등기, 가처분, 가압류, 근저당, 주택임차권등기명령 등 권리제한 확인)

•  관할 구청 또는 시군청 토지정보과에 가서 아래의 사항을 확인합니다.

           - 토지이용계획확인원, 건축물대장, 토지대장 확인

•  매수자의 경우 관할 구청 또는 시군청 서무과에 가서 취득세와 등록세를 확인합니다.
•  본인 및 계약 상대방을 확인합니다.

          -  본인이 나온 경우는 주민등록증 대조 확인을 하여 주민등록번호를 확인합니다.

          -  대리인이 나온경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서를 확인합니다.

          -  미성년자의 경우 법정 대리인의 동의서를 확인합니다.

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  셋째, 계약서 내용중 아래의 사항을 반드시 확인해주세요.

•  계약 당사자의 인적사항
•  매매금액 및 지급방법
•  매매부동산의 인도방법
•  계약위반시 배상문제
•  계약 연월일 등

　넷째, 계약체결시 아래의 사항은 반드시 확인해주세요

• 계약당사자의 신분증, 대리인의 경우 신분증, 위임장을 반드시 확인합니다.
• 계약 내용중 목적물의 표시(등기부 등본, 토지대장 등)가 정확한지 반드시 확인합니다. 등기부 등본에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있을 경우 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정해야 합니다.
• 매매계약 체결 이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 문제에 대비하여 약정을 유의합니다.

　다섯째, 잔금 지급시 아래의 사항을 유의해주십시요.

• 중도금 및 잔금지급시에도 반드시 등기부등본을 한번 더 확인합니다. (매우 중요합니다)
• 저당권, 임차권, 전세권등 인수시 해당금액을 금융기관의 잔고증명을 받아 확인합니다.
• 각종 세금 및 수도, 전기, 가스 등 공과금에 대한 서류를 확인합니다.
• 중개대상물 물건을 확인하고, 설명서 및 업무보증보험 사본을 교부 받고 중개수수료를 지불하고 영수증을 교부 받습니다.

 만약 대화가 잘 통하지 않는 한국에서 거액이 소요되는 부동산 거래가 매우 어렵게 생각되신다면, 중앙법률사무소에 문의해주십시요. 최근 한국에서는 기획부동산 사기 사건이 종종 일어나고 있어, 그에 대한 상담문의도 있습니다. 아무쪼록 성공적인 부동산 거래가 되시길 바랍니다.

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