Q) ソウル西大門区に住む日本留学生から賃貸補償金の相談がありました。現在、居住している建物に補償金２０００万ウォン、家賃60万ウォンを出して2年契約をしたのですが、契約期間が6か月残っている状況で建物の競売がされたそうです。本人の補償金を優先弁済受けれるのかを質問しました。

A) 韓国には「住宅賃貸借保護法」があります。

　　​住宅賃貸借保護法は、他人の住宅を利用時、チャンセ権と賃貸借に関する規定があるのですが、チョンセ権設定登記をせなばならないが、賃貸借は住宅所有者が賃借権登記をしてくれないので、相対的に経済的弱者である住宅賃借人保護のために制定されたほうです。

​　ここで「賃貸借」とは、登記していないチャンセ契約および家賃契約を含み、適用対象が住居用建物の全部または一部の賃貸借である場合に該当します。効力要件は、賃貸借契約を締結して賃借した住宅に実際に入居後、住民登録転入申告を済ませた日の翌日から第３者に対し効力（対抗力）が生じます。

　住宅賃貸借保護法には、「優先弁済権」という制度があります。保証金を優先弁済してくれる制度であり、対抗要件（住宅引渡と住民登録）と賃貸借契約書上の確認日付を備えた住宅賃借人は競売や公売時後順位担保権者や一般債権者に優先し、保証金を返してもらえる制度です。

​

「確定日付」とは、賃貸借契約後、実際に入居し住民登録転入申告とその日付の賃貸借契約書に向心力ある期間（洞住民センター、公証人）で確認印を押してくれることをいいます。

　　賃借人が保証金の一定額を他の担保権者より優先弁済受けれる権利を「最優先弁済権（少額保証金の保護）」といいます。地域ごとに最優先弁済金額が相違します。

​

​

したがって、ソウルに居住している日本人留学生は、保証金２，０００万ウォンであり、少額保証金適用範囲である１億ウォン以下に該当し、最優先弁済として保証金を３，４００万ウォンまで保護を受けられ２，０００万ウォン全額を最優先に保護されることを説明いたしました。

​

​しかし、地域によって保証金額が少額補償金適用範囲以上である場合、競売が進行している状況によって保護を受けられない場合が発生します。そのような場合、日本語で無料相談できる中央法律事務所にお問い合わせしてください。

​

​Q) 서울 서대문구에 사는 일본 유학생으로부터 월세 보증금 상담이 있었습니다.  현재 거주하고 있는 건물에 보증금 2000만원, 월세 60만원을 주고 2년을 계약하였는데, 계약기간이 6개월이 남아 있는 상황에서 건물이 경매가 되었다고 합니다. 본인의 보증금을 우선 변제 받을 수 있는지를 문의하셨습니다.

​

​

A) 한국에는 '주택임대차 보호법'이 있습니다.

    주택임대차 보호법은 타인의 주택을 이용시 전세권과 임대차에 관한 규정이 있는데 전세권은 전세권 설정등기를 하여야 하지만, 임대차는 주택소유자가 임차권등기를 해주지 않기때문에 상대적으로 경제적 약자인 주택임차인 보호를 위해 제정된 법입니다.

​

 여기서 '임대차'란 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함하며, 적용대상은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차인 경우에 해당합니다. 효력 요건은 임대차 계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주후 주민등록 전입신고를 마친 후 그 익일로 부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 생깁니다.

​

 주택임대차 보호법에는 '우선변제권'이라는 제도가 있습니다. 보증금을 우선변제해주는 제도 이며 대항요건(주택인도와 주민등록)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 경매나 공매시 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 제도입니다. 

'확정일자'란 임대차 계약후 실제 입주하고 주민등록 전입신고와 그 날짜의 임대차 계약서에 공신력 있는 기관(동주민센터, 공증인)에서 확인인을 찍어주는 것을 말합니다.

​

 임차인이 보증금 일정액을 다른 담보권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 '최우선변제권(소액보증금의 보호)'이라고 합니다. 지역마다 최우선변제금액이 상이합니다.

따라서, 서울특별시에 거주하는 일본인 유학생은 보증금이 2,000만원으로 소액보증금 적용범위인 1억원이하에 해당되며, 최우선변제로 보증금을 3,400만원까지 보호받게 되어 2,000만원 전액을 최우선으로 보호받을 수 있게 됨을 설명드렸습니다.

그러나 지역에 따라 보증금액이 소액 보증금 적용범위 이상인 경우, 경매가 진행​되는 상황에 따라 보호를 받지 못하는 경우가 발생합니다. 그런 경우 일본어로 무료로 상담할 수 있는 중앙법률사무소에 문의해주세요

​