Q) SJC(Seoul Japan Club)で会った駐在員A氏が、京畿道加平（ガピョン）にある土地を購入しようとしたのですが、外国人の場合、土地取得時の土地所在地の市長、郡主、区庁長に許可申請をしなければならないとの話を聞いたそうです。これに対する根拠法令と方法を教えて欲しいとの問い合わせがありました。

A) 韓国には’不動産取引申告等に関する法律’があります。当該法律は、不動産申告だけでなく、外国人の土地取得許可制度、土地取引許可制などの不動産取引関連制度を全て含んで一元化した法律です。

　不動産取引申告等に関する法律による許可と申告対象者は、以下のとおりです。

• 大韓民国の国籍を保有していない個人（永住権者は大韓民国国籍を保有しているので許可や申告対象でない）
• 外国の法令により設立された法人または団体
• 大韓民国の法令により設立されたとしても、社員または構成員が半数以上、外国人、法人または団体
• ​大韓民国の法令により設立されたとしても、社員及び理事などの役員が半数以上、外国人、法人または団体
• ​大韓民国の法令により設立されたとしても、資本金の半額以上または議決権の半数以上が外国人　
  
  外国人 土地取得許可申請対象は、以下のとおりです。（不動産取引申告等に関する法律　第９条）

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  • 対象：軍事施設保護法による軍事施設保護区域、文化財保護法による指定文化財及び保護区域、自然環境保全法による生態系保全地域
  • 許可申請期間及び機関：​契約締結前に土地所在地の市、郡、区長（自治区）土地情報課または民願室
  • ​具備書類：土地登記簿謄本、契約当事者間合意書、身分証
  • ​処理期間：​許可申請日から１５日以内
    

    許可対象地域外の土地を購入しようとする場合、外国人土地取得申告をしなければなりません。

    • 対象：​許可対象地域外の土地
    • 申告期間及び機関：​契約締結日から６０日以内、土地所在地の市、郡、区長（自治区）土地情報課または民願室
    • 具備書類：土地登記簿謄本、土地取得契約書、身分証
    • ​処理期間：​即時（３時間以内）

    契約外の原因で土地取得をする場合も申告しなければなりません。 

    • 対象：​相続、競売、裁判所の確定判決
    • ​申告期間及び機関：​契約締結日から６０日以内、土地所在地の市、郡、区長（自治区）土地情報課または民願室
    • ​具備書類：土地登記簿謄本、契約外の原因立証書類、身分証（相続は除籍、戸籍謄本、競売は完納証明書、判決は確定証明書）
    • 処理機関：​即時（３時間以内）​

    
    

    万が一、国籍変更後、従前の所有土地を引き続き保有しようとする場合は、

    土地継続保有申告をしなければなりません。

    • 申告期間及び機関：​外国人または外国法人へ変更となった日から６ヶ月以内、済州特別自治道及び行政市
    • 具備書類：国籍が変更されたことを立証できる書類（個人、法人、団体）、身分証
    • 処理期間：即時（３時間以内）

    • ※代理人が申告時には、代理人の身分証と外国人当事者の身分証写本
      
      もし、許可を受けず土地取得契約を締結したり、不正な方法で許可を受け土地取得契約を締結する場合２年以下の懲役または２千万ウォン以下の罰金を払わなければなりません。

       

      また、許可または変更許可を受けずに土地取引契約を締結したり、騙しやその他の不正な方法で土地取引契約許可を受けた者は、２年以下の懲役または契約締結当時の個別公示価格の１００分の３０に該当する金額以下の罰金を払わなければなりません。

       

      契約外の原因で土地取得申告をしなかったり虚偽申告、土地の継続保有申告をしなかったり虚偽申告した場合は、１００万ウォン以下の過怠料処分を受けます。
      
       

      ​

      A氏の場合、土地取引許可対象区域でない地域なので

      外国人土地取得申告をすれば購入が可能な土地でした。

      韓国で土地取得に関して気になることがあったら、中央法律事務所に連絡してください。

      日本語で親切に案内いたします。

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      SJC(Seoul Japan Club)에서 만난 주재원 A상이 경기도 가평에 있는 토지를 매입하려고 하는데, 외국인의 경우 토지 취득시 토지소재지 시장, 군수, 구청장에 허가 신청을 해야한다는 얘기를 들었다고 합니다. 이에 대한 근거 법령과 방법을 알려달라는 문의가 있었습니다.

    • ​

    • A) 한국에는 '부동산거래신고등에관한법률'이 있습니다. 해당 법률은 부동산거래신고 뿐만 아니라 외국인의 토지취득신고허가제도, 토지거래 허가제등 부동산거래관련제도를 모두 포괄하여 일원화한 법률입니다.

       

      부동산거래신고등에관한법률에 따른 허가와 신고대상자는 아래와 같습니다.

      • 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니하는 개인 (영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 허가나 신고대상이 아님)
      • 외국의 법령에 의하여 설립된 법인 또는 단체
      • 대한민국의 법령에 의하여 설립되었더라도 사원 또는 구성원이 반수 이상이 외국인인 법인 또는 단체
      • 대한민국의 법령에 의하여 설립되었더라도 사원 및 이사 등 임원의 반수 이상이 외국인인 법인 또는 단체
      • 대한민국의 법령에 의하여 설립되었더라도 자본금의 반액 이상 또는 의결권의 반수 이상이 외국인

       

    ​외국인 토지취득 허가 신청대상은 아래와 같습니다. (부동산거래신고등에관한법률제9조)

    • 대 상 : 군사시설보호법에 의한 군사시설보호구역, 문화재보호법에 의한 지정문화재 및 보호구역,  자연환경보전법에 의한 생태계보전지역
    • 허가신청기한 및 기관 : 계약체결 전에 토지소재지 시․군․구청(자치구) 토지정보과 또는 민원실
    • 구비서류 : 토지 등기부등본, 계약 당사자간 합의서, 신분증
    • 처리기간 : 허가신청일로부터 15일이내

     

    허가대상지역 외 토지를 매입하고자 하는 경우 외국인토지취득신고를 해야 합니다. 

     

  대 상 : 허가대상 지역외의 토지

  신고기한 및 기관 : 계약체결일로부터 60일 이내 토지소재지 시․군․구청(자치구) 토지정보과 또는 민원실

  구비서류 : 토지등기부등본, 토지취득계약서, 신분증

  처리기간 : 즉시(3시간 이내)

   

   계약외의 원인으로 인한 토지취득을 하는 경우도 신고를 해야 합니다.

     

  • 대 상 : 상속, 경매, 법원의 확정판결
  • 신고기한 및 기관 : 토지를 취득한 날로부터 6개월이내, 토지소재지 시․군․구청(자치구) 토지정보과 또는 민원실
  • 구비서류 : 대상토지등기부등본, 계약외 원인 입증서류, 신분증 (상속은 제적,호적등본, 경매는 완납증명서, 판결은 확정증명서)
  • 처리기간 : 즉 시

   

    만약 국적 변경된 후 종전 소유 토지를 계속 보유하고자 할 경우의 토지 계속 보유신고를 해야 합니다.

  • 신고기한 및 기관 : 외국인 또는 외국법인으로 변경된 날로부터 6월이내, 제주특별자치도 행정시
  • 구비서류 : 국적이 변경되었음을 입증할 수 있는 서류(개인, 법인, 단체), 신분증
  • 처리기간 : 즉시
  • ※대리인이 신고시에는 대리인 신분증과 외국인 당사자의 신분증 사본
    
    

    만약 허가를 받지않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지 취득계약을 체결 하는 경우 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 내야 합니다. 

    ​

    ​또한 ​허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금을 내야 합니다.

    ​

    계약외의 원인으로 인한 토지취득 신고를 않거나 허위신고, 토지의 계속 보유신고를 않거나 허위신고한 경우는 100만원이하의 과태료 처분을 받게 됩니다.

   

  A상의 경우 토지거래 허가 대상구역이 아닌 지역으로,

  외국인 토지취득 신고를 하면 매입이 가능한 토지였습니다.

  한국에서 토지취득과 관련된  궁금한 사항이 있으시면 중앙법률사무소로 연락주십시요.

   일본어로 친절히 안내해드리도록 하겠습니다.

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