今日は、屋上を住居用で賃借した場合の住宅賃貸借保護法が適用されるか調べてみましょう。

インチョンのある大学に留学に来た日本人Rさんは、インチョンの多家族住宅の屋上を保証金２，０００万ウォンにしたチョンセ契約で住んでいますが、この屋上を調べてみると不法建築物なので建築台帳に出てこないと言います。Rさんは、管轄の洞住民センターで確定日付を受けたのですが、住宅賃貸借保護法上の保護を受けられるのか整理してみましょう。 

外国人は、出入国管理法第３１条により、外国人が入国した日から９０日を超過し大韓民国に在留しようとするなら大統領令で定めるところにより入国した日から９０日以内にその在留地を管轄する地方出入国・外国人官署の長に外国人登録をしなければなりません。​　同様に、在留資格変更許可を受ける人として、入国した日から９０日を超過し在留するようになる人は、第１項各号以外の部分の本文にも関わらず、在留資格変更許可を受ける時に外国人登録をしなければなりません。

​

​また、外国人は、出入国管理法第３６条１項により外交人が在留地を変更した時には、大統領令で定めるところにより転入した日から１４日以内に新しい在留地の市・郡・区（自治区でない区を含む。以下、この条で同じ）、または、邑・面・洞の長やその在留地を管轄する地方出入国・外国人官署の長に転入届をしなければいけません。

​

​出入国管理法により、在留置を届出た外国人も不法在留でだけなかったら、確定日付を受けることができて、これに従った判例もあります。​（ソウル地方裁判所1993.12.16.宣告93カ合73367判決）

​

​「住宅賃貸借保護法」第2条は、「この法は、住居用建物の全部、または、一部の賃貸借に関しこれを適用する。」と規定しています。　しかし、管轄官庁から許可を受けれなかった無許可建物や使用承認を受けれなかった建物も判例は、「住宅賃貸借保護法は、住宅の賃貸借に関し民法についての特例を規定することをもって、国民の住居生活の安定を保障するのを目的としていて、住宅の全部、または、一部の賃貸借に関し適用されると規定しているだけで、賃借住宅が管轄官庁の許可を受けた建物であるか、登記を終えた建物であるかどうかを区別していないので、ある建物が国民の住居生活の用途で使用される住宅に該当する以上、たとえその建物に関しまだ登記を終えてなかったり登記がなされていない事情があるといっても、他の特別な規定が無い限り同じ法の適用対象になる。」と言いました。（大法院2007.6.21.宣告2004ダ26133全員合議体判決）

同様に、判例は、「住宅賃貸借保護法第2条所定の住居用建物とは公募上の表示に過ぎず、その実地用途に従って定めなければならなくて、住宅賃貸借保護法が適用されようとするならば、賃貸借契約締結当時、建物の構造上住居用としての形態が実質的に備えられていなければならない。」と言いました。（大法院1986.1.21.宣告85ダカ1367判決）

​よって、Rさんは、外国人だけど確定日付を受けておいていて、屋上が不法建築物であったとしても賃借する当時、住居用としての形態が実質的に備えられており、住居用で賃借し使用したならば、Rさんは「住宅賃貸借保護法」による保護を受けることができます。

​

​外国人の住宅賃貸借に関連し難しい点があれば、中央法律事務所へ連絡してください。皆様のお困りごとに速く対応します。​

​

​

​

​

​오늘은 옥탑을 주거용으로 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 알아보겠습니다​.

​인천의 한 대학교에 유학 온 일본인 R상은 인천의 다가구주택의 옥탑을 보증금 2,000만원에 전세를 살고 있는데, 이 옥탑이 알고 보니 불법건축물이어서 건축물대장에 나오지 않는다고 합니다. R상은 관할 동주민센터에서 확정일자를 받아두었는데, 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지 정리해보겠습니다.

​

​외국인은 출입국관리법제31조에 따라 외국인이 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 입국한 날부터 90일 이내에 그의 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 외국인등록을 하여야 합니다. 또한 체류자격 변경허가를 받는 사람으로서 입국한 날부터 90일을 초과하여 체류하게 되는 사람은 제1항 각 호 외의 부분 본문에도 불구하고 체류자격 변경허가를 받는 때에 외국인등록을 하여야 합니다.

​

​ 또한 외국인은 출입국관리법제36조1항에 따라 외국인이 체류지를 변경하였을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 체류지의 시·군·구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 읍·면·동의 장이나 그 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 전입신고를 하여야 합니다.

​

​출입국관리법에 따라 체류지를 신고한 외국인도 불법체류만 아니라면 확정일자를 받을 수 있고 이에 따른 판례도 있습니다. (서울지법 1993.12.16. 선고93가합 73367판결)

​

​「주택임대차보호법」 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다.”라고 규정하고 있습니다. 그러나 관할 관청으로부터 허가를 받지 못한 무허가 건물이나 사용승인을 받지 못한 건물도 판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

​

또한 판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.”라고 하였습니다.(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)

따라서 R상은 외국인이지만 확정일자를 받아두었고, 옥탑이 불법건축물이라 하더라도 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고, 주거용으로 임차하여 사용하였다면 R상은 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있습니다.

외국인의 주택임대차에 관련하여 어려운 점이 있으시면 중앙법률사무소로 연락주십시요. 여러분의 어려움에 빠르게 대응하겠습니다.

​

​